Les différentes étapes de la finalisation d’une acquisition immobilière

Une fois trouvé le bien qui vous correspond, il convient de formaliser une proposition d’achat auprès de l’agent immobilier.

L’offre d’achat :

Ce document précise le montant de votre proposition, frais d’agence inclus, et peut être assorti de certaines précisions. Par exemple, une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt peut être mieux accueillie par le Vendeur. Un offre comporte toujours une date limite de validité.

L’offre d’achat n’est devenue pour l’Acquéreur qu’un engagement moral depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU . En effet, l’Acquéreur bénéficie en tout état de cause d’un droit de rétractation de 7 jours postérieurement à la signature du compromis de vente.

Elle permet par contre à l’agent immobilier de formaliser l’offre auprès du Vendeur, et de la lui faire contresigner. Dès lors que le Vendeur a accepté cette offre il en est tenu. Il ne plus vendre à quelqu’un d’autre jusqu’à la date d’expiration de l’offre (d’où l’intérêt de la date limite de validité).

L’offre d’achat permet donc à l’Acquéreur de « bloquer » un bien.

Une fois l’offre d’achat acceptée par le propriétaire , l’agent immobilier prépare la rédaction du compromis de vente

Le compromis de vente :

Le compromis de vente est un « acte de vente de biens immobiliers sous conditions suspensives », il est aussi communément appelé « sous-seing ». Il formalise les différentes conditions de la vente ;

Il doit être accompagné de l’ensemble des pièces nécessaires à la bonne information de l’Acquéreur . Savoir (et non exhaustivement) :

- Le dossier technique qui regroupe selon les cas tout ou partie des certifications suivantes : Carrez, termites, amiante, plomb, état des risques naturels, bilan énergétique, gaz, électricité. (voir article dédié sur notre blog)

- Les procès verbaux des dernières assemblées générales en cas de copropriété (les deux derniers sont souhaitables)

- Copie des appels de charges (si copropriété)

- Permis de construire, déclaration d’achèvement de travaux, conformité, police dommage ouvrage (bien de moins de 10 ans), si habitat individuel.

- Information sur les servitudes éventuelles, alignement, procès en cours…

- Copie du bail (pour le cas où le bien est vendu occupé)

Il doit aussi traiter du mode de financement de l’acquisition (Sauf pour le cas où il s’agit d’un paiement comptant, auquel cas l’Acquéreur renonce expressément à toute condition suspensive d’obtention de prêt ). Le montant , la durée et le taux du ou des prêts envisagés seront définis. Une date butoir sera déterminée à l’échéance de laquelle l’Acquéreur devra justifier d’un accord bancaire de financement.

Il fixe aussi une date de signature pour l’acte authentique. Il est d’usage de se donner un délai moyen de 90 jours entre la signature du compromis et la date de réitération authentique de l’acte.

Le compromis de vente une fois établi est signé par le Vendeur et l’Acquéreur. Il est d’usage (mais non absolument obligatoire) que l’Acquéreur verse, à ce moment là , une somme en compte séquestre (appelée aussi « dépôt de garantie »). Cette somme est fixée de gré à gré , entre 5 et 10% du prix de vente. (elle ne peut dépasser 10%).

Cette somme est encaissée immédiatement par l’agent immobilier ou le notaire désigné, qui en donnera reçu. Elle sera traitée comme un acompte sur le prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique.

Une fois le compromis signé, l’agent immobilier le notifie officiellement à l’acquéreur.

Notification et purge du délai de réflexion (loi SRU) :

La notification peut se faire soit par remise en main propre soit par LRAR. (voir article dédié sur notre blog) .Elle ouvre pour l’Acquéreur un délai de réflexion de sept jours ouvrables au cours duquel il peut se rétracter sans à avoir à fournir de justifications. En cas de rétractation le compromis de vente sera réputé n’avoir jamais existé et le dépôt en compte séquestre restitué .

Une fois le délai de réflexion purgé, l’agent immobilier transmet copie du compromis aux notaires désignés (Notaire Vendeur et Notaire Acquéreur)

Suivi notaire :.

L’acquéreur comme le Vendeur choisissent leur Notaire. Il peut s’agir du même.

Il est d’usage que ce soit le Notaire du Vendeur qui établisse le dossier d’usage (DIA, relevé hypothécaire, note d’urbanisme..) et que une fois le dossier constitué il le transmette au Notaire de l’Acquéreur. C’est le Notaire de l’Acquéreur qui rédige l’acte authentique de Vente, et c’est chez lui que l’on se rend pour le signer.

En attendant la date de la signature authentique, l’agent immobilier surveille la bonne obtention par l’Acquéreur de son financement.

Suivi du financement :

L’agent immobilier demandera à l’Acquéreur de lui fournir une copie de l’offre de financement qu’il aura obtenue de sa banque, ce pour au plus tard le jour de la date butoir de la date de levée de la condition suspensive de financement prévue au sous seing.

Si l’Acquéreur a effectué toutes les démarches utiles mais n’a au final pas obtenu son financement, il devra adresser le justificatif du refus de financement à l’agent immobilier . Le compromis de vente sera alors annulé, le séquestre restitué, et l’Acquéreur comme le Vendeur, retrouveront leur « liberté ».

Si l’Acquéreur a bien obtenu son prêt, l’agent immobilier en informera les Notaires et le Vendeur. Le cours de la Vente se poursuivra.

L’agent immobilier fixe en accord avec les parties et les Notaires, un rendez vous de signature pour l’acte Authentique

La Signature authentique :

Le jour de la signature authentique est le jour effectif du transfert de propriété entre Vendeur et Acquéreur. C’est celui de la remise des clefs.

Pensez à avoir assuré votre nouveau bien immobilier pour cette date, pensez aussi à faire muter les compteurs (eau, gaz électricité ) pour autant qu’ils soient individuels.

Pour ce qui est du Syndic (en cas de copropriété), sachez que c’est le notaire qui se charge de l’informer directement.