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CESSION HABITATION PRINCIPALE - NOUVELLE TOLERANCE

admin — Tue, 04 Aug 2009 15:01:12 +0000

ASSOUPLISSEMENT FISCAL CONJONCTUREL

Afin de ne pas freiner la mobilité notamment professionnelle des propriétaires-occupants, pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, et compte tenu du contexte immobilier actuel, l’exonération des plus-values réalisées lors de la cession d’une résidence principale restera acquise pendant une durée de deux ans à compter de la mise en vente lorsque l’immeuble aura été occupé par le cédant jusqu’à la mise en vente et que l’immeuble n’a pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. (instruction administrative du 31/03/09)

Vous devez en effet savoir que les plus values réalisées à l’occasion de la cession d’une habitation principales sont exonérées d’impôt . Jusqu’à présent cette exonération était acquise pour autant que la vente intervienne dans un délai maximal d’un an à compter de mise en vacance du bien. (instruction administrative du 14/01/2004)

Le Fisc a pris la mesure de la conjoncture actuelle et accorde donc un délai de grâce d’une année supplémentaire .

Merci Le Fisc

ACHAT IMMOBILIER - MODE D’EMPLOI

admin — Sat, 11 Jul 2009 16:14:14 +0000

Les différentes étapes de la finalisation d’une acquisition immobilière

Une fois trouvé le bien qui vous correspond, il convient de formaliser une proposition d’achat auprès de l’agent immobilier.

L’offre d’achat :

Ce document précise le montant de votre proposition, frais d’agence inclus, et peut être assorti de certaines précisions. Par exemple, une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt peut être mieux accueillie par le Vendeur. Un offre comporte toujours une date limite de validité.

L’offre d’achat n’est devenue pour l’Acquéreur qu’un engagement moral depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU . En effet, l’Acquéreur bénéficie en tout état de cause d’un droit de rétractation de 7 jours postérieurement à la signature du compromis de vente.

Elle permet par contre à l’agent immobilier de formaliser l’offre auprès du Vendeur, et de la lui faire contresigner. Dès lors que le Vendeur a accepté cette offre il en est tenu. Il ne plus vendre à quelqu’un d’autre jusqu’à la date d’expiration de l’offre (d’où l’intérêt de la date limite de validité).

L’offre d’achat permet donc à l’Acquéreur de « bloquer » un bien.

Une fois l’offre d’achat acceptée par le propriétaire , l’agent immobilier prépare la rédaction du compromis de vente

Le compromis de vente :

Le compromis de vente est un « acte de vente de biens immobiliers sous conditions suspensives », il est aussi communément appelé « sous-seing ». Il formalise les différentes conditions de la vente ;

Il doit être accompagné de l’ensemble des pièces nécessaires à la bonne information de l’Acquéreur . Savoir (et non exhaustivement) :

- Le dossier technique qui regroupe selon les cas tout ou partie des certifications suivantes : Carrez, termites, amiante, plomb, état des risques naturels, bilan énergétique, gaz, électricité. (voir article dédié sur notre blog)

- Les procès verbaux des dernières assemblées générales en cas de copropriété (les deux derniers sont souhaitables)

- Copie des appels de charges (si copropriété)

- Permis de construire, déclaration d’achèvement de travaux, conformité, police dommage ouvrage (bien de moins de 10 ans), si habitat individuel.

- Information sur les servitudes éventuelles, alignement, procès en cours…

- Copie du bail (pour le cas où le bien est vendu occupé)

Il doit aussi traiter du mode de financement de l’acquisition (Sauf pour le cas où il s’agit d’un paiement comptant, auquel cas l’Acquéreur renonce expressément à toute condition suspensive d’obtention de prêt ). Le montant , la durée et le taux du ou des prêts envisagés seront définis. Une date butoir sera déterminée à l’échéance de laquelle l’Acquéreur devra justifier d’un accord bancaire de financement.

Il fixe aussi une date de signature pour l’acte authentique. Il est d’usage de se donner un délai moyen de 90 jours entre la signature du compromis et la date de réitération authentique de l’acte.

Le compromis de vente une fois établi est signé par le Vendeur et l’Acquéreur. Il est d’usage (mais non absolument obligatoire) que l’Acquéreur verse, à ce moment là , une somme en compte séquestre (appelée aussi « dépôt de garantie »). Cette somme est fixée de gré à gré , entre 5 et 10% du prix de vente. (elle ne peut dépasser 10%).

Cette somme est encaissée immédiatement par l’agent immobilier ou le notaire désigné, qui en donnera reçu. Elle sera traitée comme un acompte sur le prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique.

Une fois le compromis signé, l’agent immobilier le notifie officiellement à l’acquéreur.

Notification et purge du délai de réflexion (loi SRU) :

La notification peut se faire soit par remise en main propre soit par LRAR. (voir article dédié sur notre blog) .Elle ouvre pour l’Acquéreur un délai de réflexion de sept jours ouvrables au cours duquel il peut se rétracter sans à avoir à fournir de justifications. En cas de rétractation le compromis de vente sera réputé n’avoir jamais existé et le dépôt en compte séquestre restitué .

Une fois le délai de réflexion purgé, l’agent immobilier transmet copie du compromis aux notaires désignés (Notaire Vendeur et Notaire Acquéreur)

Suivi notaire :.

L’acquéreur comme le Vendeur choisissent leur Notaire. Il peut s’agir du même.

Il est d’usage que ce soit le Notaire du Vendeur qui établisse le dossier d’usage (DIA, relevé hypothécaire, note d’urbanisme..) et que une fois le dossier constitué il le transmette au Notaire de l’Acquéreur. C’est le Notaire de l’Acquéreur qui rédige l’acte authentique de Vente, et c’est chez lui que l’on se rend pour le signer.

En attendant la date de la signature authentique, l’agent immobilier surveille la bonne obtention par l’Acquéreur de son financement.

Suivi du financement :

L’agent immobilier demandera à l’Acquéreur de lui fournir une copie de l’offre de financement qu’il aura obtenue de sa banque, ce pour au plus tard le jour de la date butoir de la date de levée de la condition suspensive de financement prévue au sous seing.

Si l’Acquéreur a effectué toutes les démarches utiles mais n’a au final pas obtenu son financement, il devra adresser le justificatif du refus de financement à l’agent immobilier . Le compromis de vente sera alors annulé, le séquestre restitué, et l’Acquéreur comme le Vendeur, retrouveront leur « liberté ».

Si l’Acquéreur a bien obtenu son prêt, l’agent immobilier en informera les Notaires et le Vendeur. Le cours de la Vente se poursuivra.

L’agent immobilier fixe en accord avec les parties et les Notaires, un rendez vous de signature pour l’acte Authentique

La Signature authentique :

Le jour de la signature authentique est le jour effectif du transfert de propriété entre Vendeur et Acquéreur. C’est celui de la remise des clefs.

Pensez à avoir assuré votre nouveau bien immobilier pour cette date, pensez aussi à faire muter les compteurs (eau, gaz électricité ) pour autant qu’ils soient individuels.

Pour ce qui est du Syndic (en cas de copropriété), sachez que c’est le notaire qui se charge de l’informer directement.

Prêts immobiliers, la baisse des taux est réamorcée !

admin — Sun, 08 Feb 2009 17:20:47 +0000

La BCE a baissé par quatre fois son taux directeur, le portant à 2% aujourd’hui. En conséquence, le coût de financement interbancaire basé sur l’Euribor, est passé à 2.55%.

Ces nouvelles conditions permettent désormais aux banques, non seulement de reconstituer leurs marges, mais aussi de regarder avec plus de bienveillance les demandes de financement des particuliers.

Certes, leurs critères de sélections sont plus drastiques que par le passé (pas de financement à 100%, pas de latitude sur le taux d’endettement), mais “si le risque est bon” on peut arriver à trouver financement en deçà du taux de 5% . (La moyenne actuelle constatée est de 4.85% pour un prêt immobilier sur 20 ans.)

Cette décrue des taux devrait se poursuivre dans les mois qui viennent.

Attention cependant, toutes les banques ne font pas évoluer leurs conditions au même rythme, et il reste important de comparer et de faire jouer la concurrence.

Prenez conseil auprès de votre Agent immobilier, celui ci saura sûrement vous guider dans vos démarches.

RESTAURANT “LE ROYAL MOULLEAU”

admin — Sun, 18 Jan 2009 16:47:59 +0000

Situé 2 rue du débarcadère, au pied de la jetée du Moulleau , ce restaurant est idéalement situé. Vous pourrez déjeuner ou diner en terrasse, face au bassin. Les plats sont simples et copieux, les prix raisonnables surtout lorsque l’on choisit la “formule”.

Pour vous y rendre CLIQUEZ ICI

COMMENT “SURFER” SUR CE BLOG

admin — Sun, 18 Jan 2009 10:00:21 +0000

Ce BLOG a été créé en complément à notre site agence qui reste lui essentiellement consacré à la présentation de nos biens en portefeuille (annonces).

Il a pour but de vous fournir tout un ensemble d’informations utiles sur la région et son marché immobilier. Il vous permettra aussi de vous documenter sur le volet juridique de toute opération immobilière. Enfin, vous pourrez profiter de notre connaissance de la région en consultant nos”bonnes adresses” , et ainsi préparer au mieux votre séjour parmi nous.

La rubrique news recense les derniers articles parus.

Pour “naviguer” au delà , allez sur la barre de tâches CATEGORIES et choisissez la rubrique qui vous convient.

A l’intérieur d’une rubrique les articles sont classés par ordre chronologique.

Pour accéder directement à un sujet qui vous intéresse utilisez le “nuage de Tags” ou tapez un mot clé de recherche (en haut à droite).

Enfin , l’onglet LIENS UTILES vous permettra de passer facilement du Blog au site des annonces immobilières ainsi que d’aller sur notre FORUM IMMOBILIER, espace interactif ou vous pourrez poser des questions, obtenir des réponses, témoigner …

NOUS VOUS SOUHAITONS UNE BONNE VISITE SUR NOS SITES

RESTAURANT LE PATIO

admin — Sun, 18 Jan 2009 09:10:24 +0000

Pour trouver facilement ce Restaurant cliquez sur le lien suivant :

plan d’accès

Thierry Renou, Maître cuisinier de France, vous recevra tous les jours, midi et soir, sauf le dimanche soir , mercredi et jeudi midi.

Une cuisine créative, un service irréprochable, et un excellent rapport qualité prix.

Pour plus d’information CLIQUEZ ICI

FRAIS REDUITS et TVA IMMOBILIERE

admin — Sat, 17 Jan 2009 14:46:26 +0000

La notion de “Frais réduits” se conjugue avec celle de “TVA”

Le bénéfice que cela constitue pour l’ACQUEREUR est un “handicap” pour le VENDEUR

Acheter en « Frais réduits » signifie pour l’acquéreur qu’il n ‘aura pas à payer de droits d’enregistrement à 5.09% mais une simple taxe de publicité foncière ( dite : droit de mutation) au taux de 0.60%. En conséquence les « frais de Notaire » (qui n’ont de Notaire que le nom puisque ce sont essentiellement des impôts) sont environ de 2.5% en « Frais réduits » contre 7.5% dans le régime que nous qualifierons par opposition de « Régime Normal ». Mathématique, puisque l’on évite les 5% d’enregistrement.

Il y a cependant une contrepartie : le Vendeur aura, lui, à payer de la TVA . Il devra en effet acquitter la TVA au taux de 19.6% sur son prix de vente et pourra récupérer la TVA qu’il a payée sur son achat (sur présentation de factures ). Pour faire simple, il paiera 19.6 % de TVA sur sa marge .

Conclusion : « frais réduits pour l’acquéreur » implique « soumission à la TVA pour le vendeur ». A prendre en compte lorsque l’on met son bien en vente, et à incorporer dans son positionnement prix.

QUAND EST ON ELIGIBLE AU REGIME DE LA TVA ? (et des frais réduits)

Lorsqu’il s’agit de la première cession d’un bien moins de cinq années après l’achèvement des travaux. (les deux conditions sont cumulatives : en cas de deuxième cession quand bien même à l’intérieur des 5 ans, on retombe dans le régime général des droits d’enregistrement)

Attention , le fait de payer de la TVA lors de la vente n’exonère pas de l’imposition à la plus value immobilière. Celle ci se calcule sur le « bénéfice hors taxes » (après acquittement de la TVA) . Voir notre article sur le calcul de la Plus Value.

CALCUL DE LA PLUS VALUE

admin — Mon, 12 Jan 2009 19:40:45 +0000

TAXATION DES PLUS VALUE IMMOBILIERES REALISEES A L’OCCASION DE CESSIONS A TITRE ONEREUX

Vous envisagez de mettre en vente un bien immobilier et vous vous posez naturellement la question de savoir « à quelle sauce le fisc va vous manger ». Cela peut d’ailleurs influer sur votre décision de vendre …

Avant de calculer votre imposition théorique à la plus value immobilière, la première question à vous poser est de savoir si vous entrez dans son champ d’application.

En effet, sont exclus du champ de la taxe sur les plus values immobilières :

- les logements qui constituent l’habitation principale du Vendeur au jour de la cession. (de la définition d’habitation principale, notamment en cas de divorce et d’abandon du domicile conjugal, et des positions de l’administration fiscale en la matière : consultez votre agent immobilier ou votre notaire (*)

- les logements qui constituent l’habitation en France de personnes physiques non résidentes en France , ressortissantes de la Communauté Européenne, ce dans la limite de deux cessions par contribuable et sous certaines autres conditions. (*)

- les logements ou parties d’immeubles qui constituent des dépendances immédiates et nécessaires du logement principal , à condition que leur cession soit simultanée à celle du logement principal(*)

- les logements soumis à expropriation à condition de remploi des fonds perçus sous un an (*)

- les logements aliénés en dessous d’un prix de cession de 15 000 euros (seuil apprécié par part en cas d’indivision)

- les logement cédés par un propriétaire invalide, ce sous conditions :détention d’une carte d’invalidité , non éligibilité à l’ISF , … (*)

(*) Liste non exhaustive. Pour plus de précisions, n’hésitez pas à consulter votre agent immobilier ou votre notaire

Vous n’entrez pas dans les catégories précédentes . Vous êtes alors concerné par la taxe sur les plus values immobilières.

Comment la calculer :

Cette taxe est basée sur la marge existante entre le prix de vente et le prix de revient du bien aliéné.

Par prix de vente (PV) on entend : le prix indiqué à l’acte diminué des frais exposés pour la vente comme

· les honoraires agence

· le coût des certifications (DDT)

· les frais de main levée d’hypothèque

· la TVA payée (vous êtes concernés en cas de logement dit « en frais réduits » : 1^ère cession dans les 5 années qui suivent l’achèvement du bien -> voir notre article sur les droits de mutation)

Par prix d’achat (PA ) on entend : le prix d’achat figurant à l’acte majoré

· des frais afférents à l’acquisition (qui peuvent être fixés forfaitairement à 7.5% du prix d’achat à défaut de pièces justificatives)

· du coût des travaux réalisés (construction, reconstruction, amélioration) sur présentation de factures d’entreprises et si ces travaux n’ont pas par ailleurs étés déduits du revenu imposable.

· de 15% forfaitairement, à défaut de travaux justifiés et dans le cas d’une détention de plus de 5 années.

Vous avez maintenant déterminé votre marge (M) : PV – PA = (M)

Cette marge bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5^ème année. C’est d’ailleurs ce qui fait dire que l’on est exonéré de plus value au delà de la 15^ème année ( 10 x 10%= 100% d’abattement)

Le décompte s’effectue en années pleines sans prorata temporis . Faites attention à la date de signature authentique , pour quelques jours on peut perdre le bénéfice de une année d’abattement.

Vous bénéficiez aussi d’un abattement forfaitaire (1000 euros) sur la marge résiduelle.

Vous avez maintenant calculé les abattements auxquels vous avez droit sur (M) et obtenu votre base imposable (B)

Votre imposition sera donc de (B) x 28.10% (*)

(*) Ce taux de 28.10% est composé d’une taxe de 16 % sur les plus values proprement dites, de 11 % de CSG et RDS , auxquels vient de s’ajouter le 1^er janvier 2009 1.1 % pour le RSA ( 16 + 11 + 1.10 = 28.10)

Cette note a pour but de vous éclairer sur l’essentiel du mécanisme de calcul de l‘imposition à la plus value des cessions onéreuses réalisées entre particuliers . Elle ne peut être exhaustive et ne traite notamment pas des mutations à titre gratuit. Sachez que c’est le notaire chargé de l’acte de cession qui rédigera et remettra à l’administration fiscale la déclaration liquidative de cette taxe et qui en collectera le montant à la source par prélèvement sur le prix de vente vous revenant.

AUGMENTATION DE LA TAXATION SUR LES PLUS VALUES IMMOBILIERES

admin — Mon, 12 Jan 2009 13:30:46 +0000

Au 1er janvier 2009, et dans le cadre du financement du RSA (Revenu de Solidarité Active) l’imposition à la plus value immobilière des particuliers passe de 27% à 28.10% , soit une augmentation de 1.1%.

Vous souhaitez savoir si vous êtes concernés par cet imposition? Quel en est son mode de calcul ?

Rendez vous sur notre forum : cliquez ici

PROBLEMES D’AFFICHAGE AVEC WINDOWS EXPLORER ? OPTEZ POUR MOZILLA FIREFOX

admin — Fri, 09 Jan 2009 08:38:09 +0000

Nous rencontrons certains problèmes d’affichage pour ceux qui emploient Windows Explorer quelle que soit sa version. Nous vous proposons pour plus de confort de charger mozilla firefox

Pour ce faire CLIQUEZ ICI

Nous vous souhaitons une bonne visite et espérons avoir le plaisir de vous recevoir bientôt dans notre Agence