Les honoraires d’agence en immobilier : sont-ils plus avantageux à charge du vendeur ou de l’acquéreur ?

Dans le domaine immobilier, la question des honoraires agence, qu’ils soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, est cruciale. Cette distinction peut influencer le montant total de l’achat pour l’acquéreur, notamment en ce qui concerne les frais de notaire. Quels sont donc les avantages d’une transaction avec des honoraires agence à la charge de l’acquéreur? Quel est l’impact sur les frais de notaire? Quid de la transparence ?

Préambule: les frais de notaire et émoluments

Ces frais, souvent appelés à tort « frais de notaire », regroupent l’ensemble des sommes versées lors d’une transaction immobilière. Ces frais, généralement compris entre 7 % et 8 % du prix d’achat pour un bien ancien (et environ 2 % à 3 % pour un bien neuf), sont essentiels pour assurer la sécurité juridique des transactions. Ils incluent principalement les droits de mutation, qui sont des taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales, ainsi que les émoluments, qui correspondent à la rémunération réglementée du notaire pour ses prestations. À cela s’ajoutent les débours, couvrant les frais avancés par le notaire pour diverses formalités.

Réglementation et Transparence

Selon la loi ALUR et les arrêtés de 2017, les agences immobilières doivent indiquer clairement qui est redevable des honoraires agence. Elles doivent afficher le barème des prix et mentionner si ces honoraires sont à la charge du vendeur, de l’acquéreur, ou partagés. Cette transparence est essentielle pour éviter toute confusion et garantir que les acheteurs comprennent bien les coûts impliqués dans leur achat​.

Impact sur les Frais de Notaire

L’un des principaux avantages pour l’acquéreur de prendre en charge les honoraires d’agence est la réduction des frais de notaire. En France, les frais de notaire sont calculés sur la base du prix de vente net vendeur du bien immobilier. Si les honoraires agence sont inclus dans ce prix (à charge du vendeur), les frais de notaire seront plus élevés (l’acquéreur paiera des taxes à hauteur d’environ 8% sur les honoraires agence charge vendeur).

Par exemple, pour un bien d’une valeur de 300 000 € avec 15 000 € d’honoraires agence :

• Si les honoraires agence sont à la charge du vendeur (5%), les frais de notaire seront calculés sur 315 000 €, soit environ 25 200 € (à un taux de 8%).
• Si les honoraires agence sont à la charge de l’acquéreur (5%), les frais de notaire seront calculés sur 300 000 €, soit environ 24 000 €. L’acquéreur économise ainsi sur les frais de notaire, rendant l’achat globalement moins coûteux​ 

Transparence et Clarté des Coûts

Lorsque les honoraires agence sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit clairement indiquer le prix net vendeur ainsi que les honoraires agence séparément. Cette pratique améliore la transparence des coûts et permet à l’acquéreur de voir exactement combien il paie pour le bien immobilier et combien pour les services de l’agence​ .

Avantages et Inconvénients

Avantages pour l’Acquéreur

• Réduction des frais de notaire : Comme expliqué, les frais de notaire (principalement des taxes) sont moins élevés lorsque honoraires agence ne sont pas inclus dans le prix de vente global.
• Clarté et Transparence : L’affichage du prix net vendeur et des honoraires agence séparés aide l’acquéreur à mieux comprendre la répartition des coûts.

Inconvénients pour certains acheteurs

• Financement : Certaines banques limitent le financement au prix du bien immobilier et ne couvrent pas les honoraires agence. Cela peut nécessiter un apport personnel plus élevé de la part de l’acquéreur pour couvrir ces frais​ . 
• Impression de frais supplémentaires : Les acheteurs peuvent être dissuadés par l’affichage des honoraires agence en sus du prix net vendeur, même si au final, cela peut être plus avantageux pour eux.

Mettre les honoraires agence à la charge de l’acquéreur présente des avantages significatifs, notamment en termes de réduction des frais de notaire et de transparence des coûts. Cette approche permet à l’acquéreur de comprendre mieux les coûts liés à l’achat et de bénéficier d’un coût total d’acquisition potentiellement inférieur. Toutefois, il est essentiel que les acquéreurs soient bien informés et préparés à ces frais supplémentaires lors de leur planification financière.