Marché immobilier à Arcachon et Pyla-sur-Mer : état des lieux et perspectives – janvier 2026

Note de conjoncture immobilière – janvier 2026

Après plusieurs années marquées par des mouvements brutaux; euphorie post-Covid ayant renforcé l’attractivité de la station balnéaire, puis remontée rapide des taux d’intérêt (passage d’environ 1 % à près de 3,5 % en 2024) entraînant un net ralentissement des transactions, le marché immobilier d’Arcachon et du Pyla aborde l’année 2026 dans une phase de réajustement profond.

Malgré une reprise ponctuelle observée au premier semestre 2025, l’activité immobilière demeure globalement modérée sur l’ensemble de l’année. La demande s’est fortement contractée depuis la hausse des taux et les écarts de perception entre vendeurs et acquéreurs restent significatifs.

À titre d’exemple, plusieurs dossiers de prise de mandat ont été avortés ces derniers mois au sein de notre agence, non par manque d’intérêt, mais faute d’accord sur des valeurs de référence cohérentes pour déterminer le prix. Certains propriétaires continuent en effet de se référer à des niveaux de prix issus des ventes de 2021–2022, dans un contexte de marché pourtant profondément différent.

La présente note propose une lecture factuelle du marché actuel, fondée sur l’observation du terrain et l’analyse des transactions effectivement réalisées, notamment à partir des bases notariales (DVF / PERVAL).

Un volume de transactions toujours contraint

Sur le quatrième trimestre 2025 et le début de l’année 2026, le marché reste caractérisé par un niveau de compromis signés relativement faible (contrairement à un 1er semestre plus dynamique). Les acquéreurs sont présents mais ils sont désormais peu nombreux, contrairement à l’offre qui s’est bien étoffée. Le marché est désormais clairement à l’avantage des acquéreurs … à condition toutefois que leurs capacités de financement soient solides, validées et immédiatement mobilisables.

Certains profils, moins solides, sont conditionnés par la revente préalable de leur propre bien, que ce soit en région parisienne ou plus localement sur le Bassin, dans le cadre d’un changement de résidence principale.

A titre d’exemple, nous avons eu cette année plusieurs propriétaires vendeurs de leur villa au Pyla souhaitant trouver des appartements de bon standing en plein coeur d’Arcachon (typologies premium, T4 et dernier étage). Faute d’acquéreurs pour leur bien au prix escompté, certains ont du abandonner leur projet d’acquisition en centre ville: impossibilité de contracter un prêt relais ou refus de leur offre avec clause suspensive de vente de résidence principale.

Par ailleurs, en 2025, la grande majorité des transactions réalisées a donné lieu à des discussions sur le prix, confirmant un net contraste sur le rapport de force offre/demande.

Notons toutefois une prime accordée aux biens sans défauts majeurs (emplacement, état, lisibilité claire du projet) qui conservent un avantage déterminant lorsqu’ils se retrouvent en concurrence avec d’autres produits.

Prix affichés et prix réellement pratiqués : un écart persistant

Si les prix affichés restent encore élevés dans certains secteurs, les prix de transaction témoignent d’une réalité différente.

Les références issues des années 2021–2022 ne constituent plus un socle pertinent d’analyse : elles correspondent à un contexte exceptionnel, aujourd’hui révolu.

On observe désormais :

• des ajustements progressifs sur les biens surestimés
• des corrections plus franches sur les produits cumulant plusieurs fragilités (travaux, environnement contraint, défauts techniques)
• une résistance relative des biens rares, bien situés et clés en main (c’est à dire correspondant au niveau d’exigence exact de potentiels acquéreurs)

Arcachon : un marché fragmenté selon les micro-secteurs

À Arcachon, la situation varie fortement selon les quartiers et la typologie des biens.

Les appartements standards de la Ville d’Été, notamment dans les immeubles des années 60–80, rencontrent une demande limitée lorsqu’ils sont proposés à des niveaux de prix déconnectés de leur réalité d’usage ou de leur état. La performance énergétique devient également déterminante, ceux mal notés avec une classification en F ou G  étant désormais peu attractifs.

À l’inverse, certains biens de caractère (type 3 ou 4), bien positionnés et correctement estimés, continuent de trouver preneur — mais au prix du marché actuel (ventes 2023,2024), non celui d’hier. (2020 à 2022).

La Ville d’Hiver conserve une relative attractivité auprès d’une clientèle d’amateurs de bâtisses historiques, séduite par cet environnement singulier qui a largement contribué à la renommée d’Arcachon. Les prix se sont désormais clairement stabilisés et les acquéreurs raisonnent le plus souvent en intégrant une enveloppe de travaux, nécessaire à l’ajout de prestations plus contemporaines : amélioration de l’isolation, optimisation du DPE, redistribution des volumes. Plusieurs transactions réalisées par notre agence en 2025 confirment cette tendance (Villa Beethoven, Villa Hauteclaire, Vivaldi, Fleur des Vents…). On observe que les niveaux de prix au m² les plus élevés concernent les biens dont les surfaces sont comprises entre 100 m² et 150 m², avec des valeurs situées autour de 8 000 € à 8 800 €/m².

Enfin, plus la surface du bien est importante, plus le prix au m² est décroissant, ce qui implique que les villas rénovées dépassent rarement le seuil des 10 000 €/m², hors attributs véritablement exceptionnels.

Pyla-sur-Mer : une demande plus rare, mais toujours exigeante

À Pyla/Mer, la rareté foncière demeure un facteur structurant du marché, mais elle ne suffit plus, à elle seule, à justifier certains positionnements excessivement ambitieux.

La clientèle reste majoritairement patrimoniale, prudente et attentive à la cohérence globale du produit: situation, environnement, potentiel réel, contraintes réglementaires et qualité des vues. Il s’agit principalement d’une clientèle de résidence secondaire disposant de capacités financières solides.

Les produits avec vue sur le Bassin ou en 1ère ligne sont en effet toujours très recherchés par une clientèle toujours plus exigeante tant sur le niveau de prestations que sur la situation.

Les projets nécessitant une forte projection ou présentant des incertitudes (urbanisme, coûts de travaux, délais) sont aujourd’hui plus difficilement arbitrés.

Une double lecture s’impose sur le secteur du Pyla, où le raisonnement en prix au m² n’est pas toujours pertinent. Certaines transactions correspondent en réalité à des opérations de démolition-reconstruction : la valeur retenue reflète alors principalement le prix du foncier, et non celui du bâti existant. À titre d’exemple, une vente réalisée en janvier 2025 sur le secteur Super Pyla pour un montant de 1 700 000 €, portait sur une maison de 93 m² édifiée sur une parcelle de 570m², typologie caractéristique d’une mutation dont la valeur est avant tout liée au terrain.

Le rôle central de l’expertise et de l’analyse objective

Dans ce contexte, l’approche purement comparative atteint ses limites. L’analyse du marché repose désormais sur :

• la compréhension fine des usages,
• l’étude des flux réels de demande,
• l’intégration des contraintes économiques, techniques et réglementaires.

L’année 2026 confirme le retour à un marché plus rationnel, où la valeur se construit davantage sur des fondamentaux que sur des anticipations.

Perspectives 2026 : stabilisation progressive, sans retour à l’euphorie

À court et moyen terme, aucun signal ne laisse présager un retour rapide aux niveaux de tension observés il y a quelques années.
Le marché semble plutôt s’orienter vers :

• une stabilisation progressive des prix réels,
• un volume de transactions modéré,
• une sélectivité accrue des acquéreurs.

Dans ce cadre, seuls les projets bien calibrés, portés par une estimation réaliste et une stratégie claire, conserveront toute leur pertinence.

Réussir son projet immobilier de vente immobilière en 2026 sur Arcachon ou Pyla sur Mer

Janvier 2026 s’inscrit dans une phase de transition structurante pour le marché immobilier d’Arcachon et du Pyla-sur-Mer.

Plus que jamais, la lisibilité, la cohérence des prix et la qualité de l’analyse conditionnent la réussite d’un projet immobilier, qu’il s’agisse de vendre, d’acquérir ou d’arbitrer un patrimoine.

Sources et méthodologie

Cette note de conjoncture s’appuie sur :

• L’observation directe du marché local
• l’analyse des données issues des bases notariales (DVF / PERVAL)
• les échanges avec les professionnels du territoire (notaires, banques, entreprises)
• l’étude critique des annonces immobilières.